前言以建筑策划的观点找寻建筑投资和收益的均衡振海自2003年起，开始创建比较平稳的建筑规划设计策划部门以来，仍然以基于市场研究的建筑策划观点为服务客户获取建筑规划设计策划服务。我们一直深信：投资商常常所递交辩论的关于性价比的市场观点，只不过就是在建筑规划设计中找寻到建筑师的作品设计和投资商的产品生产的定位均衡。与其他享有较高市场知名度的建筑规划设计机构比起，在目前阶段，振海的建筑规划设计策划部门或许不是一支最差的建筑规划设计队伍，但振海相结合于自身主创团队近十年不动产综合营销服务的经验和对建筑策划、建筑规划、建筑营销的全面解读，我们有信心为为找寻合适解决方案的客户获取最合乎市场化拒绝的建筑策划和建筑规划以及建筑营销服务。

更为相似市场化，是振海与传统规划设计队伍的区别所在！一、以建筑策划的观点规划建筑我们理解自建国以来，国内的建筑规划设计决策市场经历了如下几个最重要的历史阶段：第一阶段是，领导人指导规划；此代表的建筑比如有，人民大会堂，人民英雄纪念碑等政治性纪念建筑；第二阶段是，政府指导规划；此代表的建筑比如有，上个世纪八十年代以前各级政府新建的办公大院，完全清一色的清水红砖和大红瓦的办公建筑；第三阶段是，规划设计院指导规划；自上个世纪八十年代初期国内有了商品房的雏形以来，完全所有的商品房都是在规划设计院的指导下已完成了建筑规划设计；第四阶段是，投资商指导规划；自上个世纪九十年代初期开始，国内投资商在经历了商品房的雏形以来，渐渐开始以投资者的观点来拒绝和指导规划设计工作；第五阶段是，策划指导规划；现在，随着经济的发展，外来专业细分观念的撞击，国内建筑规划设计市场渐渐的在由投资商指导规划发展到由策划来指导规划的第五阶段，也就是以市场需求来指导规划设计阶段；现在在全国登记建筑师的考试科目中，就有一章专门的《建筑策划》，由此可见，建筑策划它将不会是建筑师的基本技能。而对于具备建筑策划意识的建筑师来说，建筑师的工作流程一般应当是：策划研究-构想创新-设计实行，而大部分缺少市场化意识和建筑策划观点的设计师一般是很少或从来不展开有关项目基地的策划研究的。振海指出：以建筑策划的观点研究市场，需要有效地的协助建筑师在作品设计和产品生产的定位中寻找均衡，这只不过就是投资商所必须获得的投资和收益的均衡。

二、建筑策划的特点评价1、建筑策划的定义什么叫建筑策划：建筑策划是一门科学的建筑设计方法。还包括总体规划目标确认后，根据定向研究得出结论的设计依据，建筑策划特别强调有依据，根据科学办法和市场研究数据。建筑策划的科学办法主要包括以下三个因素：1）运用市场营销和建筑学的原理；2）必须市场经验和技术规范，但不仅倚赖经验和规范；3）以实态调查为基础，用计算机、专业软件等现代化手段对目标展开研究分析；建筑策划的市场研究数据主要包括以下八个因素：1）建筑环境和文化背景研究；2）建筑风格定位研究；3）主力户型自由选择研究；4）室内空间布局研究；5）环境规划及艺术研究；6）公共装饰材料研究；7）背景灯光设计研究；8）生活方式研究；建筑策划回头在建筑规划设计之前，明确提出建筑规划设计的条条框框，约束建筑设计如何去运作。

投资商全然从产品生产的角度抵达，为提供仅次于的投资利益，所以总拒绝建筑师递交最节省的建筑方案；而建筑师从全然从作品设计的角度抵达，总是明确提出最大胆的建筑方案。所以建筑策划是在投资商与建筑师之间为符合投资性价比而互相交流的一个重要环节。2、建筑策划的深度概念只不过专家们都告诉，缺少市场化意识的传统建筑设计程序逻辑性劣，经济性劣，没一定的市场科学性，确保没法按传统程序设计出有的项目的环境效益，经济效益，社会效益的均好性，无法确保产品内容符合实际市场必须，也就是缺少在市场化条件下投资商所拒绝的性价比均衡。

这就是传统建筑设计程序的弊病。因此，振海指出应当在传统建筑设计环节中重新加入一个研究层面，也就是研究建筑设计依据的问题，这个层面的放入就是建筑策划研究。这只不过也是建筑师与房地产商双方职能的扩展。

在传统的建筑规划设计程序中设计是有否合乎市场化必须断层的，建筑策划的引向就是对这个市场化断层的空缺。因此，振海指出：建筑策划与城市规划，城市设计和建筑设计的涉及关系，这才应当是建筑学原始的理论框架，他们同时相提并论的才应当是总称的建筑学。

三、建筑策划与传统建筑规划设计的特点评价1、节省费用在没邂逅具备意味著影响力的建筑师以前，投资商依然选用以招标委托的方式找寻建筑师。传统的方式是：招标宣传-甄选招待-资质检验-收到标书-设计议案-委托设计。这个过程只不过就是一个费钱、费力的过程，从宣传、甄选、检验、招标到议案的每一个环节都是必须费用的，尤其是招标环节上就是只考虑到投标设计师的成本拒绝，就是一笔高昂的费用，甚至操作者很差还严重影响到企业自身形象和行业声誉；而建筑策划作为传统建筑规划设计的前置环节，在不闲置建筑师大量的时间、精力、财力的情况下，由建筑师首先递交一个建筑策划方案，即建筑创新提醒与投资商展开专业交流，投资商尊重创新提醒和设计思路后才可必要委托设计。

这样就由传统的招标宣传-甄选招待-资质检验-收到标书-设计议案-委托设计过度到建筑策划-委托设计阶段，为双方节省了大量费用。2、回避风险投资商自由选择建筑师的传统方式有两种：必要委托和招标委托；这两种方式对于投资商和建筑师都各有利弊：必要委托的方式对投资商的风险仅次于，没理解就必须全面合作，做到很差怎么办；招标委托的方式对建筑师的风险仅次于，不递交全面创新又无法解释自己的专业能力，递交了全面创新也就没了主动权，被利用怎么办；这都是双方担忧的问题。

所以在传统建筑设计程序下很少有投资商必要委托设计，建筑师在工作中也不会有某种程度的保有。而建筑策划以首先尊重创新思路再委托的方式却可以较好的回避双方的委托风险。3、延长时间传统的建筑设计招标方式从招标宣传-甄选招待-资质检验-收到标书-设计议案-委托设计必须一定的时间才能已完成整个流程；而传统的规划设计投标议案从平面布局到建筑展现出的已完成某种程度总是必须一定的时间。而建筑策划流程的放入就可以很大的延长投资商实地考察建筑师-建筑师给投资商递交创新思路的工作时间。

四、建筑策划的七项工作流程建筑策划的合作议案双方理解建筑策划的合作性质和合作内容投资商尊重建筑策划的合作意向。.。

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